セットバック付きの不動産を購入する場合、気を付けることは何？

 

建築物や土地にはさまざまな制約があります。土地によってはより注意が必要な場所もあるため、把握しておかなかった場合、後々トラブルになりかねません。

そこで今回は、セットバックについてご紹介いたします。これからセットバック付きの土地にある不動産を購入しようと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

■セットバックとは

 

A「要セットバックっていう注意書きを見つけたけど、一般的な住宅と何が違うの？」

B「将来建て替えをする際に、使える面積が狭くなってしまうかもしれない住宅のことですよ。」

 

・セットバックとは？

セットバックとは、敷地や住宅を前面道路から後退させ、後退させた分の土地を道路として提供することです。

建築基準法の接道義務によって、宅地は幅4m以上の道路に2m以上接している必要があることが定められています。よって、不動産会社を通して「要セットバック」と記載された土地を購入し、住宅を建築する場合や建て替えを行う際は、法律で決められたルールに従ってセットバックを行わなければなりません。購入時よりも使用できる敷地面積が限られてしまうため、実際に敷地として使用できる土地面積を考慮して選ぶことが大切です。

なお、「要セットバック」と記載された中古物件を購入したからといって、すでにある住宅を取り壊す必要はありません。建て替えの予定がない場合は、そのまま住むこともできます。

 

・セットバックが必要な理由

セットバックが必要な理由として、主に火災や災害などの際に救急車や消防車、パトカーなどの救急車両の通行を遮らないためです。

建築基準法が施行されたのは1950年で、その前から存在する古い市街地や団地には、道幅が4mに満たない道路も数多く存在します。セットバックは、そのような狭くて車両が通りにくい道路を解消し、万が一の災害に備えるためにも大切です。

また、セットバックは斜線制限を和らげるためにも行われます。

斜線制限とは、建物の高さを規制することです。高さを制限すると、日当たりや風通しの改善ができます。

 

・セットバックが求められる例

セットバックは、宅地に面している道路の幅が4m未満（地域によっては6m未満）の場合に求められます。

住宅が建っている場所の周辺環境は、道路を挟んで宅地が並んでいるだけではありません。反対側に水路があったり敷地が広場や私道に面していたりなど、地形によってさまざまです。

特に、住宅や敷地が広場や私道に面している場合は、敷地が建築基準法上の道路に接していなくても家の建築を行える可能性があります。そのため、必ず特定行政庁の「建築基準法第43条第1項但し書きに係る一括同意基準（包括同意基準）」を確認してから、家を建てるようにしましょう。

なお、セットバックの計算方法は、家が建っている周辺の環境によって異なります。

 

・セットバックの計算方法

セットバックの計算方法は以下の通りです。

 

＜一般的＞

道路を挟んで宅地が並んでいる一般的な場合は、道路の中心から平等に土地を分け与えます。たとえば道幅が2mである場合、道を挟んでいる2つの家で、それぞれ中心からさらに1mずつ下がることが求められます。

 

＜水路・崖＞

道路の反対側に水路・崖がある場合、道路幅を広げることができません。そのため、その土地の分を考慮し、水路・崖から宅地までの道幅が4m以上になるようにセットバックを行う必要があります。

 

 

■セットバック付きの土地にある不動産の注意点

 

セットバック付きの土地にある不動産を購入する際や入居する際は、以下の3点に注意しましょう。

 

・建て替えはできる？

セットバック付きの不動産でも建て替えることは可能です。ただし、建て替えを行う際は住宅を今ある場所よりも後ろに下げる必要があります。

購入時よりも自宅として使用できる敷地面積が狭くなってしまうため、不動産会社や建築士とよく相談しましょう。

 

・駐車位置にも注意が必要

セットバック部分は道路としてみなされ、利用上の制限を受けます。駐車スペースとしてだけではなく、門や塀の設置、物置スペースとしての使用もできないため、注意が必要です。

 

・固定資産税はどうなる？

住宅や敷地を後退させた部分の土地は道路として提供するため、固定資産税の負担が軽くなります。

しかし、自動的に支払いが免除になるわけではありません。固定資産税を軽減させるためには、非課税適用の申請を行う必要があります。土地の謄本や地積測量図などの必要書類を用意し、申請を行いましょう。