【ローン滞納のお困りの方】任意売却

債権者である金融機関との交渉も実施

LOAN

経済的理由から売却を決断された方のご相談に対応いたします。住宅ローンの支払いがすでに滞っている場合は、早急にご連絡ください。デメリットの多い競売をできるだけ避け、なるべく有利に不動産を売却を実現して債務整理をするため、任意売却についてご案内をいたします。債権者である金融機関との間に入り売却を進めるため、プライバシーも守られやすい方法です。

ローンが苦しくなったら任意売却をご検討ください

「収入が減ってローンの支払いが苦しい」「数ヶ月ほどローンを滞納している」といった方は、なるべく早く任意売却をご検討ください。金融機関が債権回収のために、競売を決定・開始してしまうと、物件所有者様にとって不利な不動産売却が進んでしまいます。任意売却の特徴やメリット、競売との比較などを、徳島市で不動産売却を手がける穂髙不動産が解説してまいります。

こんなお悩みありませんか？

・住宅ローンを滞納し続けている
・月々の返済が苦しく生活を圧迫している
・収入が減ってしまいローン返済が厳しくなって滞納間近
・離婚したがオーバーローン状態で苦しい状況になっている
・裁判所から競売開始決定の通知が届いてしまった…

生活環境の変化や収入の減少などの理由から、住宅ローンの返済が厳しくなり、滞納してしまっている方はなるべく早くご相談ください。そのまま滞納し続けるとお手持ちの不動産は、競売により安く売却され、より厳しい状況に追い込まれてしまいます。なるべく良い条件で不動産を売却し、その後の生活を少しでも安定させるためにも、ぜひ任意売却をご検討ください。

任意売却とは？

不動産購入時に住宅ローンを利用すると、金融機関はその不動産に抵当権を設定いたします。収入の減少など、さまざまな事情によりローンの滞納が続くと、金融機関は債権を回収するために抵当権を行使し、不動産の差し押さえと競売を進めていきます。競売は一般的に市場価格の3割～5割程度の価格で売買されるため、その売却価格がローンの返済に充てられたとしてもほとんどのケースで多くの債務が残る可能性が高いです。さらに、ご近所に競売の事実を知られてしまうなどのデメリットもございます。
任意売却は不動産所有者にとってデメリットの多い競売を避け、なるべく有利に不動産を売却・債務整理をする方法となります。不動産会社が債務者と債権者の間に入り、仲介売却と同じ形で売却することで、市場相場に沿った価格で売却が可能となります。プライバシーも守られやすく、所有者にとって任意売却は競売よりもメリットが多い方法といえるでしょう。

任意売却のメリット・デメリットとは？

メリット	デメリット
・不利な条件ばかりの競売を避けられる・オーバーローンでも売却できる・競売よりもローン残債を減らせる可能性が高い・残債務の分割返済について見直すことができる・売却にかかる各種費用・税金を売却額から捻出できる・引越しや当面の生活費を売却額から捻出可能・ご近所に売却の事実を知られにくい	・金融機関から任意売却を承諾されない可能性がある　→金融機関側は債務者に無担保返済に応じるリスクを抱えるため　→任意売却による一括返済では得られるはずだった利息を失うため・任意売却に失敗した場合は競売になる・買い手が見つからなければ任意売却は成功とならない

メリット

デメリット

・不利な条件ばかりの競売を避けられる

・オーバーローンでも売却できる

・競売よりもローン残債を減らせる可能性が高い

・残債務の分割返済について見直すことができる

・売却にかかる各種費用

・税金を売却額から捻出できる

・引越しや当面の生活費を売却額から捻出可能

・ご近所に売却の事実を知られにくい

・金融機関から任意売却を承諾されない可能性がある

　→金融機関側は債務者に無担保返済に応じるリスクを抱えるため

　→任意売却による一括返済では得られるはずだった利息を失うため

・任意売却に失敗した場合は競売になる

・買い手が見つからなければ任意売却は成功とならない

競売と任意売却の比較

内容	任意売却	競売
不動産売却価格	任意売却と同じように市場相場に沿った価格で売却できるため、ローン残債を大きく減らせる可能性が高い。	裁判所が相場の70％に売却基準価格を設定し競売をする。入札はさらに20％以下から可能なため、実際の売却価格はかなり安くなり、ローン残債を減らしにくい。
余剰金の有無	債権者と交渉することで、売却代金から引越し費用や生活費用、売却時の諸費用・税金などを捻出可能。	競売による売却代金はすべて債権者のもとに渡るため、余剰金はない。
残債務の返済	残債務について債権者と話し合うことで、無理のない返済ペースに見直すことが可能。	返済についての話し合いはできず、以前と同じ形で返済が続く。場合によっては一括返済を求められることもある。
プライバシーの保護	引越し時期を考慮され、じっくりと転居先を探すことができる。	競売成立後、すぐに立ち退きを迫られる。退去日以降も引越しできていない場合、不法侵入罪に問われる可能性がある。
売却後の生活再建について	ローン残債を大きく軽減でき、無理のない返済計画を立てられ、当面の生活資金・引越し資金を捻出できる可能性があり、生活再建もしやすい。	残債は多く返済方法も変わらず、生活費・引越し費用もないことから生活再建が難しい。

任意売却が可能な期間

住宅ローンの滞納前はもちろんですが、滞納後数ヶ月、裁判所から競売開始通知が届いた後でも、競売が開始されていなければ任意売却が可能となります。「ローンの支払いが厳しい」「滞納している」という方は、ぜひお早めに穂高不動産までご相談ください。

ローン滞納期間	任意売却可否	状況と対応
滞納前	可	支払いが厳しく滞納の可能性が出てきている段階。早めの対処で最悪の事態を免れましょう。
滞納3ヶ月以内	可	ローンを滞納しだすと金融機関から督促状や一括弁済通知が届くようになります。このままの状況が続くと競売となるため、早めの対処が必要です。
滞納4ヶ月以内	可	競売通知が裁判所から届きます。通知到着後4～5ヶ月以内に競売が開始されますので、速やかな対象が望まれます。
滞納4ヶ月以内	可	競売通知が裁判所から届きます。通知到着後4～5ヶ月以内に競売が開始されますので、速やかな対象が望まれます。
滞納5ヶ月以上	可	裁判所から執行官が自宅に訪れ、写真撮影など物件調査を行います。競売開始まであとわずかです。
競売開始	不可	競売が開始されると任意売却は行えません。

任意売却ができなくなるタイミング

不動産会社に相談し、任意売却を開始したとしても、金融機関が「競売を開始する」と判断し実行してしまえば任意売却活動はそこで終了となります。もちろん、金融機関としても競売より任意売却で高く売れるほうが、債権回収額も多いためメリットがあります。しかし、なかなか売却できなければ金融機関側は「機会損失」と考え、競売の方が良いと判断することもあるのです。
一般的に金融機関が競売を開始するタイミングは、任意売却スタートから3ヶ月～6ヶ月です。この長いようで短い期間の間に不動産を売却するためにも、市場相場を踏まえた適切な売り出し価格を設定する必要があります。
穂高不動産では、徳島市に根ざした地元密着型不動産会社として、地域の相場やニーズを熟知し、売れやすい適正な価格をご提案することが可能です。任意売却でなるべくスムーズに、なるべく高く不動産を売るためにも、ぜひ当社までご相談ください。