【不動産売却】離婚時の財産分与（不動産）は？？家は売却すべき？ローンが残っている場合の注意点｜株式会社穂高不動産

離婚により夫婦関係が終了する場合に夫婦の共有財産を分配する行為を財産分与といいます。

この場合に頭を悩ませることが多いのは家の財産分与だと言われています。

家は多くの人にとって人生で一番の大きな買い物です。しかし、預金や現金と違って価値がわかりづらい場合がありますし、物理的に分けることができません。そのため、家が財産分与の対象となった場合、夫婦間でトラブルとなるケースは少なくありません。

本記事は、このような無用なトラブルに巻き込まれないために、財産分与の基礎的な知識をお伝えしていきます。

 

離婚時の財産分与とは

まずは離婚時における財産分与の基本的な考え方を押さえておきましょう。

家や土地も財産分与する必要がある

冒頭で説明したとおり、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた共有の財産を分配することを財産分与と呼びます。財産分与は婚姻期間中に築き上げた 財産であれば、夫・妻双方とも相手に請求することができます。

有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）であっても相手に対して財産分与を求めることができます。

財産分与には、以下のように3つの種類があると考えられていますが、実務においては厳密に区別はされていません。

なお、普通財産分与と言うと一般的には「清算的財産分与」のことを指します。

清算的財産分与	夫婦が婚姻中に形成した財産を平等に分配する
扶養的財産分与	離婚によって一方の配偶者が困窮する場合に、他方の配偶者が生活保障の趣旨で財産を分配する。
慰謝料的財産分与	離婚について責任ある配偶者が他方の配偶者に慰謝料の趣旨で財産を分配する。

預金は二等分できるので財産分与を行いやすいですが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。こうした分割できない財産は、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて相手への分与分はを現金で支払うという方法をとります。

 

財産分与の対象となる財産とは

分与の対象となる財産は、原則として婚姻期間中に築き上げられた夫及び妻の財産の全てです。

預金や現金・有価証券だけではなく、自動車や不動産・年金・退職金・生命保険積立金など、あらゆる財産が含まれます。ただし、配偶者が親族より生前贈与を受けた財産や、独身時代に蓄えた貯蓄は、夫婦で構きずいた財産ではないため分与の対象とはなりませんので注意しましょう。

婚姻時に夫婦で生活していた家が持ち家であれば、もちろん財産分与の対象です。

その他にも、たとえば夫が妻に隠れて所有していたマンションや土地も対象となります。共有の財産から購入した不動産は基本的にすべて対象となるため、不動産の名義人は関係ないと覚えておきましょう。

 

 

財産分与の方法

財産分与の方法に特にルールはありません。一般的には、①現物で分割する、②売却処分して代金を分割する、③分与相当の金銭を交付する（相手の持ち分を買い取る）方法の3つを柔軟に用いることになります。

家のように物理的に分割することができない財産は、基本的に②や③の方法を取ることが多いです。（もっとも、不動産を共有状態とすることで①の方法を取ることもできます）

ここでは、②または③の方法を選択するとして、それぞれのメリットをあわせて解説します。

家を売却して現金化する（②の方法）

もっともシンプルなのは家を売却して、現金化してから二人で分ける方法です。

離婚後に夫婦のいずれも家を使用する可能性が低いのであれば、家を売却して現金で分割する方法が最もトラブルは少ないと言われています。

現金は財産分与を公平なものとするために柔軟に分配できるので、この方法で財産を分ければ夫婦双方ともに納得感が得やすいといえます。

また、離婚後に新しい生活を始める際には何かとまとまったお金が必要になるので、その資金を得られるというのもメリットでしょう。

相手の持分を買い取る（③の方法）

離婚の際に、家を処分できない、したくないという場合も当然あります（例えば市況が売り時ではない場合や子供の教育環境上、転居をしたくない場合等）。

このような場合は、家に引き続き住む配偶者が、相手方に分与分に相当する金額を支払う方法を取ります。

しかし、不動産の価値が高い場合、相手に支払う金銭が高額となり用意できないケースもあり得ます。そのため、この方法は支払う側にそれなりに資金力が必要となりますので、注意しましょう。

 

家を財産分与するときの一般的手順

家を財産分与するときの一般的手順をご紹介します。大まかな流れは以下の3ステップです。

【ステップ1】不動産の名義を確認する

まず確認しておくべきことは不動産の権利関係がどうなっているのかです。

不動産の名義を確認することが、財産分与の第一歩です。

【ステップ2】不動産の価値を調べる

不動産の権利関係を確認した後は、不動産の現時点の価値を確認してみましょう。

不動産の価値は、現時点で売却に出した場合、売れる見込みの市場で取引される時価評価額を確認します。

不動産の時価評価額は不動産仲介業者に査定を依頼すれば無料で出してくれます。複数の見積もりを比較すれば、不動産の概ねの時価を把握することができるでしょう。

次に、住宅ローンの残高が売却価格を上回るのか、それとも下回るのか確認してみましょう。

ローン残高については返済予定表を確認するか、見当たらない場合は借入先（ローン支払先）の金融機関に問い合わせれば、残高明細を出してくれます。

 

家の財産分与でのローンの処理

財産分与後も、家の所有者やローンの債務者が変わらない場合は特にローンの関係で留意することはありません。財産分与後も所有者となる夫/妻が、自分名義のローンの返済を続けていけばよいだけです。

一方、財産分与によって家の所有者（使用者）やローンの債務者が変更になる場合は手続きが複雑となります。

というのも、住宅ローンは原則、返済が終わるまでは借入当時の契約に基づいており、この契約は離婚による財産分与でも妨げることはできないからです。

そのため、財産分与の結果、不動産の所有者やローンの債務者が変わる場合、事前に金融機関に相談し、必要に応じて名義変更や借り換えを行う必要があります。

家を売却するときの選択肢

家を売却する場合、2つの方法があります。

できるだけ高く売りたいなら「仲介」

売却手段としてもっとも一般的なのが「仲介」です。不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却成立時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

売却方法のなかで、もっとも高く売れるのも仲介です。売却金額で返済したいと考えている方であればなるべく高く売れるように仲介に出してみるのが良いでしょう。

一方、売却活動をはじめても買い手が見つからなければいつまで経っても売れません。平均で約6か月、場合によってはそれ以上売却に時間がかかってしまうことを覚えておいてください。

すぐに現金化したいなら「買取」

「半年も待てない、今すぐ現金化して清算してしまいたい」という方には「買取」がおすすめです。買取とは不動産買取業をおこなう不動産会社が物件を直接買い取る方法で、不動産会社と価格交渉が完了すれば早くて1週間ほどで現金化することができます。

一方で、仲介に比べると売却価格が6～7割ほどになるというデメリットも。ローンがほとんど残っていないなど、高く売ることよりも早く現金化して精算することを優先したいのであれば買取を検討してみると良いでしょう。

 

オーバーローンの場合

不動産売却価格がローン残高を下回ってしまう場合、自己資金などで残債を抹消する資金を調達する必要があります。

資金調達ができない場合、不動産を保有し続けながらローンをコツコツ返済していくしかありませんが、それも難しい場合は借入先と相談しながら、不動産を処分する「任意売却」という選択肢もあります。

強制競売より任意売却の方が高値で売れますので、基本的には借入先と相談しながら売却先を探し、任意売却して売却代金をローン返済に充て、残った負債を返済していくことになるでしょう。

 

離婚時の財産分与における注意点

最後に、財産分与で損をしないために注意すべきことを3つご紹介します。

財産分与の請求ができる権利は2年間

財産分与を求める権利は離婚が成立した日から2年で消滅します。これを除斥期間といい、この期間を過ぎると相手に財産分与を求めることはできなくなります。

この2年間のうちに相手に財産分与を求める旨を明確に表明していれば、権利は消滅しませんので、分与対象となる財産がある場合、必ずこの期間内に相手に財産分与を求める意思表示をしておきましょう。

住宅ローンの連帯保証人になっている場合は返済義務が消えない[/hx> 住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証人となっていることがあります。

この場合、離婚しても妻は夫の負債について保証債務を負い続けることになります。妻が連帯保証人からはずれるには、借入先の金融機関と話し合うしかありません。ただ、一般的に離婚したからといって保証債務を免除してくれることはほとんどありません。

そのため、連帯保証は離婚しても責任が継続する場合があることを覚悟しましょう。

離婚協議書を公正証書化する

離婚時に財産分与の取り決めをする場合、離婚協議書を作るのが一般的ですが、これを公正証書化しておくことで、相手の支払い義務をより担保できる場合があります。

離婚協議書は公正証書化してもしなくても法的な効力は同じです。そのため、必ず公正証書化しなければならないということはありません。しかし、公正証書化しておけば、単純な金銭債務は、相手が支払いを怠ったとき、裁判をしなくても相手の財産に強制執行することができる場合があります。このように直ちに強制執行されてしまうという心理的プレッシャーから、相手が支払いをきちんとすることも期待できるのです。

 

この記事を読んでいる人のなかには、これから具体的に財産分与について話し合いを進めていくという人もいるのではないでしょうか。離婚における財産分与は避けては通れない道です。