【不動産売却】空家等対策特別措置法?特定空家と認定された場合?｜株式会社穂高不動産

最近は日本各地で空き家が増えており、社会問題として取り上げられています。徳島も例外ではありません。

もし不動産を相続した場合、空き家を放置すると空家等対策特別措置法が適用される可能性があるため、事前に概要を押さえておきましょう。

 

 

■空家等対策特別措置法とは

 

空家等対策特別措置法の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。近年の空き家問題を解決すべく制定され、今後の不動産市況にもかかわる重要な役割を担っています。

 

・空家等対策特別措置法とは？

空家等対策特別措置法とは、空き家が放置されることで起こり得る諸問題を解決したうえで、建物自体の再利用や処分を目的とした法律です。2015年5月に全面施行され、これまで所有者の許可なしでは不可能だった敷地への立入・調査、住民票や戸籍などから個人情報を確認できるようになりました。調査によって問題があると見なされた空き家は「特定空家」となり、行政は所有者に対して不動産管理の助言・指導・勧告・命令を実行できます。

 

・空き家の定義

空き家については「空家等対策の推進に関する特別措置法」の2条1項にて、「常に居住やその他の使用がされていない建築物および敷地」と規定されています。通年で人の出入りがなく、水道・ガス・電気などの使用が確認できなかった場合、空き家と判断されます。

 

・空家等対策特別措置法の対象になるもの

上記で定義された空き家のうち、空家等対策特別措置法に基づいた調査が行われ、次のような状態であると判断された場合は「特別空家」に指定されます。

 

＜倒壊の危険性がある＞

長い間放置されている家屋は、シロアリやネズミなどの害虫・害獣によってダメージを受けている可能性があります。また、換気が十分にされていないことで湿気が溜まり、屋根や外壁、基礎部分がもろく壊れやすくなっていることも考えられます。建物自体が劣化していると地震などの災害時に倒壊する恐れがあるため、早めの対策が必要です。

 

＜衛生面において悪影響の可能性がある＞

放置された空き家は不法投棄の場となるリスクが高く、ハエが集まったり動物に荒らされたりするケースも少なくありません。また、ゴミが原因で悪臭が発生する恐れもあります。このような衛生上悪影響と思われる空き家は、近隣住民の住環境を整えるためにも改善が必要です。

 

＜管理が行き届いていない＞

上記2つの状態に加え、庭の手入れがされていなかったり雑草が生い茂っていたりなど、管理が行き届いていない空き家は周囲の景観を損ねてしまいます。景観の乱れは単に心象を悪くするだけでなく、近隣住宅の資産価値にも影響をおよぼしかねないため、一層の改善が求められるでしょう。

 

＜周辺の生活環境に悪影響を与える可能性がある＞

近年、空き家を狙った放火や空き巣などの悪質な犯罪が増えています。空き家周辺地域の治安が悪化してしまえば、近隣住民は安心して暮らすことができません。また、伸び放題となった樹木が他の敷地内へと侵入したり、ハチなどの害虫被害に見舞われたりするケースもあります。こうした周辺の生活環境を脅かす可能性のある空き家も特定空家の対象です。

 

 

■もし特定空家と認定された場合

 

A「もし特定空家と認定された場合、どのようなことが起きるのでしょうか？」

B「特定空家と認定された不動産の所有者は、行政の助言や指導に基づき、事態の改善をしなければなりません。指導に応じない場合は、次のような措置が行われる可能性があります。」

 

・固定資産税の特例が適用されなくなる可能性がある

状態を改善せずに放置し続けると修繕・撤去勧告が出され、「固定資産税の特例」対象から除外される可能性があります。固定資産税の特例とは、戸建て住宅やマンションなどの居住用不動産に対してかかる固定資産税の課税標準が、小規模住宅用地なら最大1/6まで減額される減税措置です。土地を更地にするとこの特例措置が受けられなくなることから、空き家が増加している原因の一つとされています。固定資産税の特例を受けるためには、空き家の状態を改善してもらう必要があり、行動に移してもらうきっかけとして効果が期待されています。

 

・罰金が科される可能性がある

特定空家に指定され、指導・勧告を受けたにもかかわらず改善しなかった場合、命令として改善が促されます。命令を受けても放置し続けた際には、空き家の所有者に対して50万円以下の罰金が科されます。

 

・行政による解体

指導・勧告・命令が出されても状態を改善しなかった場合、最終的に行政代執行で不動産の解体が行われます。行政が所有者に代わり不動産の解体を行うため、当然かかった費用は所有者が全額負担しなければなりません。数百万円の支払いが必要となるケースもあり、支払えない場合は土地や財産の差押えが行われる可能性があります。